1. Tân trang lại căn nhà
Hình thức luôn là yếu tố quan trọng trong việc để lại ấn tượng ban đầu, vì thế bạn phải đảm bảo rằng ngôi nhà của mình luôn ở trong tình trạng tốt nhất, điều đó sẽ mang đến cho bạn nhiều cơ hội cho thuê với mức giá cao và tìm được những khách thuê phù hợp.
Nội thất:
- Sơn mới lại các phòng;
- Thay những món đồ nội thất đã quá cũ ;
- Dọn dẹp và bỏ đi những thứ không cần thiết để tạo ra nhiều không gian hơn;
- Sửa chữa những hư hỏng nếu có (ống nước rò rỉ, vết nứt tường, những viên gạch bị hỏng, thay bóng đèn mới..);
- Lau dọn nhà cửa sạch sẽ và loại bỏ những mùi khó chịu.
Ngoại thất: trước khi cho thuê, bạn nên chú ý sửa sang lại từng hạng mục như: thay mới cây cối ngoài vườn, loại bỏ cỏ dại, sửa chửa các vết nứt trên tường hay ổ gà trên đường vào nhà; sơn mới cửa sổ, cửa chính hoặc tường rào nếu cần; thay mới bảng số nhà…
Hãy đảm bảo rằng ngôi nhà trở nên thoáng đãng, nội thất sạch sẽ và vẫn vận hành tốt. Ngoài ra, bạn còn phải chú ý đến vấn đề an toàn, phòng chống các sự cố cháy nổ, chập điện.
2. Xác định giá cho thuê hợp lý
Trước tiên, bạn cần căn cứ vào các yếu tố:
- Vị trí nhà: mặt tiền hay trong hẻm, có khả năng đậu đỗ ô tô /xe máy thoải máy không.
- Diện tích: đa số khi thuê nhà thì bề ngang sẽ luôn được ưu tiên hơn chiều dài.
- Tình trạng ngôi nhà: có ưu thế về mặt kinh doanh hoặc lập văn phòng đại diện hay không… để xác định giá trị thực của ngôi nhà. Sau đó, bạn có thể tham khảo giá cho thuê trên thị trường hoặc những khu vực lân cận;
- Dự trù các khoản chi phí kiểm tra nâng cấp căn nhà theo định kỳ và sửa chữa, bảo trì các trang thiết bị tiện ích khi cần, rồi mới định ra mức giá cho thuê hợp lý.
Tuy thị trường cho thuê nhà lớn nhưng cũng khá cạnh tranh, nên bạn có thể đưa ra mức giá mềm hơn một chút so với mặt bằng chung để có được các hợp đồng dài hạn. Tuy nhiên, bạn không nên lạm dụng việc này chỉ vì muốn có nhiều khách hàng hoặc giải quyết được vấn đề kinh tế trước mắt vì có thể tạo hiệu ứng xấu cho thị trường. Nhiều người hạ giá để cạnh tranh sẽ khiến mặt bằng chung về giá bị giảm đi.
Bạn cũng không được phép “hô” một con số trên trời để khách hàng trả giá. Trong một nền kinh tế thị trường hiện đại, thông tin cần được minh bạch và rõ ràng. Đã qua rồi cái thời 2 bên kỳ kèo thương lượng từng chút một, trừ khi bạn muốn đưa giá cho vui và không cần thuê. Bạn nên nhớ: Bạn cho thuê giá hợp lý nhưng phòng cho thuê luôn kín thì tổng thu nhập vẫn sẽ cao hơn bạn cho thuê được một mức giá cao nhưng thỉnh thoảng mới có một hợp đồng ngắn hạn.
Cách tốt nhất để định giá là bạn nên tìm đến các công ty môi giới bất động sản để được hỗ trợ và tư vấn cụ thể.
3. Liên hệ với công ty môi giới
Có nhiều cách để thông tin về ngôi nhà của bạn được nhiều người biết đến, đơn giản nhất là nhờ đến sự giới thiệu của bạn bè, người thân và hàng xóm. Hoặc có thể đăng tải thông tin cho thuê nhà trọ trên các website có uy tín và có lượng người truy cập lớn chuyên về bất động sản, rao vặt; hoặc trên các nhóm facebook, zalo.
Thêm nữa, bạn có thể ủy thác cho các công ty bất động sản chuyên về lĩnh vực cho thuê để thay bạn tìm kiếm khách hàng thuê nhà. Khi đã lựa chọn được nhà môi giới phù hợp, bạn nên thỏa thuận trước các kế hoạch quảng cáo, tiến độ môi giới và mức phí hoa hồng sau khi giao dịch thành công.
4. Lựa chọn người thuê phù hợp
Bạn cần xác định đối tượng khách thuê mà mình nhắm đến để thuận lợi trong việc tìm kiếm. Nếu bạn chỉ cho thuê phòng thì sẽ thích hợp với những người còn độc thân; nếu cho thuê căn hộ chung cư thì những cặp vợ chồng mới cưới hoặc người nước ngoài sẽ là đối tượng mà bạn nên hướng đến; còn nếu bạn muốn cho thuê nhà nguyên căn thì những gia đình đông người hoặc công ty muốn thành lập văn phòng sẽ là đối tượng ưu tiên của bạn.
Khi tiếp xúc với những người đến xem nhà, bạn hãy chú tâm đến độ trung thực của họ, đặt nhiều câu hỏi để biết thêm các thông tin chi tiết về họ rồi mới chọn ra người thuê phù hợp nhất trong số đó. Khi cho thuê, bạn cũng nên nói rõ quy định về số người ở để thuận tiện cho việc quản lý.
5. Tiến hành giao dịch
Mặc dù việc cho thuê nhà trọ mang đến một khoản lợi nhuận không nhỏ nhưng chủ nhà phải lưu ý đến những quy định dành cho khách thuê và tính chặt chẽ trong hợp đồng thuê nhà để tránh những rủi ro phát sinh.
Đầu tiên, bạn hãy yêu cầu khách hàng đặt cọc tiền thuê nhà để đảm bảo rằng họ có đủ khả năng tài chính chi trả cho tiền thuê hàng tháng và có thể dùng số tiền đó trừ vào tiền phạt nếu người thuê vi phạm hợp đồng, thông thường nên đặt cọc trước 1 – 3 tháng tiền nhà. Sau đó, thông báo cho người thuê biết những việc mà họ không được phép làm trong suốt thời gian thuê nhà, quy định về việc sử dụng nội thất cũng như các vấn đề vệ sinh môi trường, an ninh trật tự và tuân thủ theo pháp luật hiện hành.
Khi tiến hành lập hợp đồng cho thuê, các điều khoản nên được ghi cụ thể và chi tiết, đừng quên nêu rõ cách xử lí đối với những vi phạm (như nộp tiền nhà muộn) để dễ dàng xử lí những tình huống phát sinh sau này. Dù đối tượng thuê nhà là công ty hay cá nhân thì trong hợp đồng, bạn cũng nên lưu ý những vấn đề sau:
- Thỏa thuận rõ ai sẽ phải đóng tiền thuế hàng tháng.
- Ghi rõ số tiền thuê nhà bằng Việt Nam đồng, theo quy định của pháp luật thì không được thỏa thuận bằng ngoại tệ, nếu không lưu ý điều này bạn sẽ vô tình khiến hợp đồng bị vô hiệu hóa.
- Thỏa thuận về việc thay đổi giá cho thuê, nếu hợp đồng là 5 năm thì sau 1 – 2 năm có thể thỏa thuận lại, thường thì sẽ tăng thêm 10 – 15%.
- Trong hợp đồng phải có điều khoản quy định rõ: công ty hoặc cá nhân có được phép cho thuê lại phòng hoặc cả căn nhà hay không.
- Nên đề cập thêm rằng bên thuê không được tự ý thay đổi cấu trúc ngôi nhà mà chưa có sự đồng ý của chủ nhà.
- – Nếu cho thuê từ 6 tháng trở lên thì hợp đồng phải có sự chứng nhận của cơ quan công chứng để đảm bảo tính pháp lý và làm căn cứ để giải quyết tranh chấp sau này.
6. Đóng thuế
Theo quy định mới nhất về lĩnh vực thuế, nếu tiền cho thuê hàng năm từ 100 triệu đồng trở xuống thì chủ nhà không phải chịu thuế giá trị gia tăng; còn tiền cho thuê hàng năm từ 100 triệu trở lên thì người cho thuê nhà chính chủ phải nộp một số loại thuế sau:
- Thuế môn bài: phụ thuộc vào thời gian ký hợp đồng thuê nhà
Nếu là 6 tháng đầu năm: 1.000.000 /năm
Nếu là 6 tháng cuối năm (từ ngày 1/7): chỉ nộp 500.000 - Thuế giá trị gia tăng: số tiền thuế phải nộp = doanh thu x 5%
- Thuế thu nhập cá nhân:
Số tiền thuế phải nộp = [(Doanh thu x 30%) – Các khoản giảm trừ] x thuế suất (%)
Tuy nhiên, chủ nhà và khách thuê có thể thỏa thuận ai là người trực tiếp nộp các loại thuế trên và phải được thể hiện trong hợp đồng hoặc phụ lục của hợp đồng thuê nhà. Muốn biết rõ hơn về các mức thuế phải nộp, bạn có thể đến Chi cục thuế quận, huyện để được hướng dẫn chi tiết.
7. Lưu ý về pháp luật
Sau khi ký kết hợp đồng cho thuê nhà, tùy từng hình thức cho thuê cụ thể mà người chủ cho thuê nhà trọ phải thực hiện các thủ tục sau:
- Đến ủy ban phường, xã để đăng ký kinh doanh hộ cá thể cho thuê nhà.
- Đến Cảnh sát phòng cháy chữa cháy để xin cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện về phòng cháy chữa cháy.
- Đến Phòng cảnh sát quản lý hành chính về trật tự xã hội để làm bản cam kết đảm bảo an ninh trật tự.
- Đến Công an phường để khai báo tạm trú cho người thuê nhà.
Người đi làm các thủ tục trên phải là người đứng tên sở hữu nhà và là người ký tên trong hợp đồng cho thuê, nếu nhờ người khác làm thay, bạn phải làm giấy uỷ quyền có xác nhận của cơ quan công chứng.
