fbpx

Người Nha Trang đã đầu tư Bất động sản Đúng hay Sai?

Thời điểm bất động sản Nha Trang, Khánh Hòa biến động nhiều nhất là trong khoảng từ đầu năm 2016 đến giữa 2018. Thời điểm đó lượng tiền có sẵn của người dân là tương đối dồi dào để đổ vào BĐS, chưa kể lượng nhà đầu tư ngoại tỉnh lớn. Tuy nhiên từ giữa 2018 đến nay, khá nhiều câu chuyện đầu tư buồn, cắt lỗ đã thay thế cho các khoản lợi nhuận khủng 2 – 3 năm trước. Vậy người Nha Trang đã đầu tư Bất động sản Đúng hay Sai?

Trong ý niệm của người dân, cứ nhắc đến đầu tư Bất động sản tại Nha Trang là người ta sẽ định nghĩa đó là Mua 1 tài sản, đợi vài tháng rồi lướt sóng bán kiếm lại 10 – 20%. Đây là 1 quan điểm đầu tư hết sức sai lệch đã làm nhiều người phải điêu đứng sau các đợt sóng đất.

Tuy nhiên khi đang trong cơn say lợi nhuận thì ít ai thấy rõ được dù đôi khi vẫn biết, ngay cả tác giả bài viết này vừa là 1 môi giới, vừa đầu tư BĐS tại Nha Trang trong nhiều năm qua cũng đã phải rất vất vả vì niềm tin này.

Và kết quả đã cho thấy rõ, khi giá đất tăng lên quá khả năng mua bán của đa số người dân Nha Trang có thu nhập tầm trung thì đã chững lại. Từ giữa 2018 đến nay, chỉ còn vài đợt sốt đất nhẹ tại Diên Khánh còn đa số phải cắt lỗ từ 10 – 15% thậm chí nhiều hơn. Đất nền Nha Trang đã không còn khả năng sốt quá “khủng” nữa.

Mặc dù du lịch vẫn phát triển tốt, kinh tế tăng trưởng mạnh nhưng Vì sao nhiều nhà đầu tư bất động sản Nha Trang vẫn điêu đứng?
Mặc dù du lịch vẫn phát triển tốt, kinh tế tăng trưởng mạnh nhưng Vì sao nhiều nhà đầu tư bất động sản Nha Trang vẫn điêu đứng?

Sự thất bại hay sự hiểu lầm to lớn?

Với quan điểm đầu tư như trên: Mua vào – Bán ra có lợi nhuận, nhiều người đã mạnh dạn xuống tiền mua các căn hộ du lịch tại Nha Trang vì đa số tọa lạc tại các vị trí cực kỳ đẹp. Họ đã trông chờ rất nhiều vào sự thanh khoản khi căn hộ rõ ràng ở các vị trí đắc địa, chất lượng đẳng cấp và cơn sóng đất nền vẫn đang tốt tại thời điểm họ mua. Tuy nhiên mọi thứ đã không như ý. Rất nhiều căn đến bây giờ khi chuẩn bị bàn giao vẫn còn giá gốc, hoặc người bán 5 nhưng người mua chỉ có 1. Người ta đã thất vọng ở loại hình BĐS này và cho rằng đây là sự thất bại của việc đầu tư căn hộ du lịch tại Nha Trang.

Thật ra đó không phải là lỗi của Condotel, mà là lỗi của chính người dân đã đem cùng một phương thức đầu tư ở nhà phố, ở đất nền truyền thống đi áp dụng cho 1 loại sản phẩm mới.

 

Về bản chất, ai cũng biết, căn hộ Condotel là mô hình khách sạn, nhưng thay vì bỏ 100% vốn tự xây, các Chủ đầu tư sẽ đi huy động vốn và trả lợi nhuận cho người góp vốn theo 1 sự cam kết nhất định. Thường mức cam kết lợi nhuận Condotel Nha Trang sẽ ở mức 8 – 10% /năm trên giá trị căn hộ (thường là trước VAT). Ví dụ 1 căn hộ với giá bán 2 tỷ sẽ có giá trước VAT khoảng 1.82 tỷ, với mức cam kết 8 – 10% thì hàng năm nhà đầu tư sẽ nhận được khoảng 145 – 182 triệu (chưa tính 1 số loại phí theo từng dự án).

Theo báo cáo của Grant Thornton về Thị trường khách sạn cao cấp tại Việt Nam năm 2018, lợi nhuận khách sạn riêng bộ phận Phòng sẽ rơi vào mức 78,5% tổng doanh thu. 1 căn hộ Studio (diện tích nhỏ, không có vách) giá bán ra khoảng 2 tỷ ở trung tâm Nha Trang (quy mô 4 – 5 sao) sẽ có mức giá cho thuê tầm 1.500.000 /đêm (chưa bao gồm ăn uống). Giả dụ công suất phòng 1 năm đạt 60%, doanh thu căn hộ đạt 329 triệu thì mức lợi nhuận Chủ đầu tư thu về sẽ là 258 triệu (chưa tính 1 số khoản thuế, phí, lãi vay).

Như vậy khoản lợi tức Chủ đầu tư trả cho Chủ căn hộ ở mức 145 – 182 triệu là hợp lý.

Mức lợi nhuận của dịch vụ Phòng trong khách sạn là tương đối cao (Báo cáo của Grant Thornton)
Mức lợi nhuận của dịch vụ Phòng trong khách sạn là tương đối cao (Báo cáo của Grant Thornton)

Các con số cao hơn thường hấp dẫn hơn, nhưng bài học cũng sẽ đắt hơn rất nhiều, điển hình như ở Bavico với mức lợi nhuận cam kết ban đầu lên đến 15% nên mới xảy ra sự cố Bạch Việt không đủ tiền trả cho khách hàng. Chưa kể ngân hàng bảo lãnh, tiềm lực Chủ đầu tư, đơn vị vận hành quản lý, đơn vị đưa nguồn khách về cũng mập mờ. Đơn vị vận hành và đưa khách về là rất quan trọng bởi vì đây chính là nguồn sống của cả khách sạn.

Như vậy, Condotel sẽ gần giống 1 bất động sản cho thuê, có dòng tiền đều đặn, không phụ thuộc vào sự may rủi của thị trường và mức lợi nhuận sẽ cao hơn đầu tư nhà phố cho thuê thông thường hoặc lãi ngân hàng rất nhiều. Nhưng KHÔNG phải Condotel là mua để dành BÁN kiếm lời.

Condotel có nhược điểm không? RẤT NHIỀU !!!

Nhược điểm đầu tiên, là thanh khoản. Nếu nhà phố hay đất nền riêng lẻ thường mang đặc tính duy nhất, Condotel lại có nguồn cung lớn hơn với tính chất từng sản phẩm gần như là y hệt nhau: cùng vị trí, cùng công năng, cùng thiết kế, cùng chất lượng, cùng mức lợi nhuận. Vì vậy khi có nhiều sự lựa chọn hơn, thanh khoản đương nhiên sẽ thấp hơn.

Vị trí cực đắc địa của các dự án căn hộ tại Nha Trang dễ làm cho người ta lầm tưởng thanh khoản căn hộ sẽ cao và lợi nhuận tốt
Vị trí cực đắc địa của các dự án căn hộ tại Nha Trang dễ làm cho người ta lầm tưởng thanh khoản căn hộ sẽ cao và lợi nhuận tốt

Nhược điểm thứ hai, là biên độ lời. Cũng vì đặc tính duy nhất của nhà phố đất nền riêng lẻ, người chủ hoàn toàn quyết định được giá bán ra phù hợp với những ưu điểm mà chỉ tài sản mình có. Tuy nhiên chủ nhân căn hộ Condotel lại khó có thể bán giá cao hơn các căn khác trong chính tòa nhà, hoặc các tòa nhà xung quanh mình. Chưa kể khi có sự xuất hiện của các tòa nhà mới xây dựng với mức giá tương đương nhưng vì đang trong quá trình hoàn thiện nên người mua sẽ được hưởng các ưu đãi như thanh toán theo tiến độ, miễn lãi vay ngân hàng nên việc bán lại Condotel giá gốc là chuyện bình thường.

Nhược điểm thứ ba, là bị phụ thuộc vào Chủ đầu tư và đơn vị vận hành. Từ việc nhỏ nhách hàng không thể chủ động được khách thuê của mình là ai, mức giá thuê bao nhiêu… cho đến việc lớn như lấy gì để đảm bảo Chủ đầu tư không “xù” tiền cam kết của mình, hay đơn vị vận hành quản lý chưa đủ trình độ để đem về được lượng khách như ý dẫn đến lợi nhuận không được như mong muốn?

Nhược điểm thứ tư, là hiện tại không thể có sổ hồng cũng như không đăng ký được hộ khẩu. Đúng vậy, vì mang bản chất là khách sạn, sở hữu 50 năm nên khó có thể yêu cầu cấp sổ hồng giống như chung cư cho Condotel. Và chủ nhân thật sự cũng chả hề ở đấy, chả sinh ra hay lớn lên ở đấy, chả có họ hàng gì ở đấy cả… thì cái yêu cầu hình thành “đơn vị ở” thể hiện qua sổ hộ khẩu cũng không hợp lý.

Nếu đã đọc đến đây và cảm nhận mình không thể nào hợp với loại sản phẩm này, xin mời dừng. Nếu muốn biết thêm kiến thức về đầu tư, hay thử nghiên cứu thêm 1 cách nhìn nhận mới chứ không chỉ đơn thuần là những lời quảng cáo suông, xin hãy đọc tiếp.

Nha Trang tuy nguồn cung căn hộ khách sạn dồi dào, nhưng những đơn vị đẳng cấp và uy tín thì vẫn luôn trong tình trạng cháy phòng
Nha Trang tuy nguồn cung căn hộ khách sạn dồi dào, nhưng những đơn vị đẳng cấp và uy tín thì vẫn luôn trong tình trạng cháy phòng

Phân tích Đầu tư – Tại sao lại là Peninsula Nha Trang?

Peninsula Nha Trang là một dự án căn hộ 5 sao tại Khu đô thị biển An Viên, hiện đã xây đến tầng 9. Peninsula Nha Trang ra mắt vào một thời điểm mà Virgo, Napoleon, Ocean Gate, City Central, AB Central, Panorama, Gold Coast… hàng loạt tên tuổi lớn đang chuẩn bị được bàn giao sớm. Thị trường sẽ đón nhận hàng ngàn căn hộ du lịch chuẩn 4 – 5 sao. Và rõ ràng đây là một sự bổ sung khổng lồ vào nguồn cung. Sau sự thất bại của Bavico trong việc cam kết quá cao dẫn đến không thể trả đủ tiền cho khách hàng, người dân đã khá đề phòng Condotel. Vậy tại sao một dự án căn hộ du lịch lại dám mở bán ra thời gian BĐS Nha Trang không hẳn là quá tốt này?

  1. Du lịch Khánh Hòa vẫn đang tăng trưởng mãnh liệt với nhiều đường bay thẳng sang Nga, Hàn, Trung và các nước Đông Nam Á. Tổng doanh thu từ các cơ sở lưu trú du lịch ước tính đạt 22.000 tỷ đồng trong năm 2018 và chỉ riêng 4 tháng đầu năm 2019, sân bay Cam Ranh đã đón 3,1 triệu lượt khách, tăng gần 20% so với cùng kỳ 2018. Vì vậy tuy nguồn cung nhiều, nhưng những khách sạn thật sự chất lượng như Havana, Vinpearl Empire Condotel, Liberty, Boton Blue, Vinpearl Condotel BeachFront, Green World, Novotel, InterContinental, Sheraton… tỉ lệ lấp đầy vẫn cao quanh năm và chắc chắn là cháy phòng vào lễ, Tết (theo TripAdvisor). Khách du lịch vẫn cực kỳ nhiều và nếu khách sạn uy tín, chất lượng, đơn vị vận hành giàu kinh nghiệm, nguồn khách được các công ty lữ hành lớn đảm bảo thì chắc chắn doanh thu vẫn sẽ vượt trội mặc kệ nguồn cung căn hộ lớn.
  • Peninsula có Chủ đầu tư là EVN Hà Nội, được vận hành bởi Best Western PREMIER, ký hợp đồng cam kết nguồn khách từ AnexPegasSaigon Tourist, 3 đơn vị chuyên khách Nga gần như là lớn nhất Việt Nam. Điều này sẽ chứng minh được tiềm lực và doanh thu từ Peninsula là thừa sức chi trả cho khách hàng ở mức tối thiểu 10% giá bán căn hộ /năm (từ năm thứ 6 trở đi là 85% Peninsula – 15% khách hàng).
An Viên vốn đã dư thừa tiện ích để du khách có thể giải trí tại chỗ, tuy nhiên giá thuê biệt thự tại An Viên là khá cao, còn khách sạn thì lại chưa đủ đẳng cấp. Peninsula Nha Trang xuất hiện vừa tô điểm thêm cho An Viên nên hoàn hảo, vừa tận dụng được hệ sinh thái đẳng cấp nơi đây
An Viên vốn đã dư thừa tiện ích để du khách có thể giải trí tại chỗ, tuy nhiên giá thuê biệt thự tại An Viên là khá cao, còn khách sạn thì lại chưa đủ đẳng cấp. Peninsula Nha Trang xuất hiện vừa tô điểm thêm cho An Viên nên hoàn hảo, vừa tận dụng được hệ sinh thái đẳng cấp nơi đây
  1. Để mua được 1 căn hộ Condotel tại thời điểm này, nhà đầu tư phải thanh toán tương đối nhiều tiền khi gần như tất cả các tòa nhà lớn tại Nha Trang đang chuẩn bị được bàn giao.
  • Peninsula được OCB bảo lãnh cho vay 70% giá bán căn hộ và MIỄN LÃI VAY cho đến khi nhận căn hộ. Khách hàng được thanh toán theo tiến độ từ Đợt đầu tiên chỉ 20%.
  1. TẤT CẢ các tòa nhà Condotel khác tại Nha Trang nếu muốn có nhiều tiện ích phải tọa lạc tại trung tâm (bị cạnh tranh rất nhiều), nếu muốn yên tĩnh, nghỉ dưỡng phải ở nơi khá hoang vắng (thiếu tiện ích)
  • Peninsula tọa lạc tại Khu đô thị biển An Viên, nơi các tiện ích đẳng cấp đã lấp đầy từ nhiều năm nay, cộng đồng dân cư đẳng cấp 100% trí thức cao, người nước ngoài, người giàu có và an ninh tốt. Tuy vậy nhưng lại cực kỳ yên tĩnh và thanh bình, gần như tách biệt khỏi sự ồn ào của thành phố, có bãi biển nhân tạo, có cảng du lịch hiện hữu, sát VinpearlLand và vô vàn điều thú vị khác cho du khách khám phá.
Dự án Peninsula tọa lạc tại lõi Khu đô thị biển An Viên, đầy đủ tất cả các tiện ích cao cấp trong một dự án đẳng cấp và ĐÃ ĐỦ ĐIỀU KIỆN MỞ BÁN
Dự án Peninsula tọa lạc tại lõi Khu đô thị biển An Viên, đầy đủ tất cả các tiện ích cao cấp trong một dự án đẳng cấp và ĐÃ ĐỦ ĐIỀU KIỆN MỞ BÁN

 

  1. Thường các Condotel sẽ có quy mô 40 tầng và mở bán ngay khi có biên bản nghiệm thu phần móng. Nhà đầu tư sẽ bị chôn vốn 2 – 3 năm thời gian chờ xây và hoàn thiện tòa nhà đưa vào kinh doanh.
  • Peninsula có quy mô 22 tầng (số tầng đủ cao để có view thoáng đẹp khi tọa lạc giữa 1 Khu đô thị biệt thự biển xây dựng đa số chỉ 3 tầng) nhưng hiện tại đã xây dựng đến tầng 10, chỉ trong vòng 6 tháng nữa là tòa nhà đã đi vào hoạt động. TUY NHIÊN khách hàng mua được thanh toán theo tiến độ từ đợt đầu tiên CHỈ 20%.
  1. Đa số các Condotel khác đều bắt đầu mở bán đợt đầu khi chưa đủ điều kiện mở bán, chỉ là 1 hình thức huy động vốn của Chủ đầu tư và điều này là rất nguy hiểm cho khách hàng.
  • Peninsula đã có sổ đỏ lô CC-C tại An Viên, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, phê duyệt 1/500, giấy phép xây dựng phần móng, giấy phép xây dựng phần thân cấp 2019, phòng cháy chữa cháy… 

Chuyên mục: TẤT CẢ THÔNG TIN CHI TIẾT DỰ ÁN PENINSULA NHA TRANG

Thật ra các ưu điểm của Condotel thì ai cũng biết, chỉ là khách hàng bị thiếu niềm tin nơi đơn vị quản lý sẽ không trả tiền đúng cam kết cho mình. Vì vậy Peninsula Nha Trang ra đời như một sự kết hợp hoàn hảo của nhiều yếu tố bao gồm tiềm lực của chủ đầu tư, kinh nghiệm của đơn vị vận hành, nguồn khách của các đối tác, bộ pháp lý chuẩn và thực tế đã xây dựng vượt điều kiện mở bán và quan trọng là GIÁ BÁN CỰC KỲ HỢP LÝ.

Nếu khách hàng vẫn giữ nguyên quan điểm đầu tư Mua vào RẺ – Bán ra nhanh LỜI NHIỀU thì không chỉ Condotel không phải là sản phẩm phù hợp, mà thời điểm bây giờ kể cả đất nền hay nhà phố cũng không thể nào tăng giá quá khủng và quá nhanh như trước được. Xu hướng đầu tư bền vững, dành 1 khoản ngân sách cho loại hình này để lấy dòng tiền đều đặn hàng năm mà không tốn chỉ 1 PHÚT quản lý, chi trả lãi ngân hàng cho các khoản đầu tư khác cũng như trang trải thêm chi phí trong cuộc sống là một sự lựa chọn không thể tối ưu hơn.

Để nhận được sự tư vấn chính xác, nhận bảng giá chính thức đợt đầu từ Chủ đầu tư cũng như tham khảo thêm các chính sách khuyến mãi khác, pháp lý Peninsula Nha Trang, vui lòng để lại thông tin ở bảng dưới. Đơn vị phân phối chính thức F1 sẽ liên hệ làm việc với quý khách hàng ngay khi Dự án chuẩn bị được mở bán chính thức. Trân trọng!

Hotline: 093 59 555 95

NHẬN BÁO GIÁ PENINSULA TỪ CHỦ ĐẦU TƯ

Bài viết cùng chuyên mục
Bình luận
Loading...