Đất xã Nha Trang: Tổng hợp các điều cơ bản cần biết
ĐẤT XÃ là tên gọi chung cho các loại đất nằm ở vùng ven Nha Trang, với một thị trường khá “loạn” hơn nhiều so với đất dự án, khu đô thị về pháp lý và diện tích. Khác với nhà đất ở trung tâm, mức giá đất xã Nha Trang tương đối đa dạng phụ thuộc vào nhiều yếu tố: pháp lý, loại đất, tình trạng quy hoạch, giao thông, các tiện ích và khu dân cư xung quanh.
PHẦN I: MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT
Nhìn chung, đối với thị trường đất xã Nha Trang thì một trong những yếu tố quan trọng nhất hình thành nên giá chính là mục đích sử dụng đất. Có 4 nhóm đất chính: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng, nhóm đất có mặt nước ven biển. Trong 4 nhóm đất lớn lại được chia ra làm nhiều loại đất khác nhau dựa trên mục đích sử dụng đất (Xem phụ lục đính kèm)
Tuy nhiên, không phải loại đất nào cũng có thể chuyển nhượng hay xây dựng được. Xét về bản chất, nếu đã cải thiện hạ tầng thì đất nào cũng có thể xây nhà nhưng chỉ có ĐẤT Ở mới được cấp giấy phép xây dựng – được hoàn công bổ sung tài sản vào sổ – được phân lô tách thửa diện tích nhỏ và vay ngân hàng số tiền lớn.
Vì vậy, tùy mục đích sử dụng: mua để ở, để đầu tư ngắn hạn hay dài hạn, làm nhà xưởng hay nhà vườn mà người mua sẽ chọn loại đất phù hợp với nhu cầu của mình; cũng như người bán có thể tự thẩm định được mức giá hợp lý và hiểu về điều kiện để được bán đất. Và với thị trường các xã ven Nha Trang, người ta dễ gặp phải những loại đất này: đất ở, đất trồng cây, đất lúa, đất rừng sản xuất, đất thương mại dịch vụ.
Đất ở (đất thổ cư)
Đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở. Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.
Giá đất ở bán kính dưới 7km về trung tâm thành phố Nha Trang sẽ khoảng 7-8.000.000/m2 trong các hẻm xe máy, 9-12.000.000/m2 trong các đường bê tông 3-4m, trên 15.000.000/m2 ở các tuyến đường chính, đường liên thôn, liên xã. Giá đất ở khoảng cách trên 7km sẽ từ 5.000.000/m2 đến 8.000.000/m2, đa số thuộc Vĩnh Lương, Vĩnh Phương, Phước Đồng và một số xã của huyện Diên Khánh. Không giống như đất ở đô thị tại khu trung tâm với đa số là nhà đất thổ cư liền kề đã hình thành lâu năm, ở các xã rất thịnh hành thể loại đất ở phân lô được chuyển đổi từ các thửa đất nông nghiệp diện tích lớn.
Diện tích tách thửa tối thiểu đối với đất ở khu vực Khánh Hòa:
Đất nông nghiệp
Nhóm đất nông nghiệp là đất sử dụng vào mục đích sản xuất, nghiên cứu, thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối và mục đích bảo vệ, phát triển rừng. Đất nông nghiệp có các nhánh: đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác
Phổ biển nhất trong nhóm đất nông nghiệp là đất trồng cây thuộc nhánh đất sản xuất nông nghiệp, gồm 2 loại đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm. Có một điều ít người để ý đó là đất trồng lúa cũng là 1 loại đất thuộc đất trồng cây hàng năm.
Nói chung đất xã Nha Trang rất dễ để nhận biết loại đất, dựa trên hiện trạng của thửa đất bởi đa số hoạt động nông nghiệp xoay quanh việc trồng lúa, các loại cây ăn quả. Một số nơi có nhiều núi tập trung như ở Hòn Nghê, Phước Đồng, Vĩnh Lương, Vĩnh Phương… sẽ được phủ nhiều bởi đất rừng sản xuất, rừng phòng hộ. Đất nuôi trồng thủy sản phần lớn ở khá xa trung tâm Nha Trang.
Cũng như các loại đất khác, bên cạnh yếu tố giao thông, gần nhiều tiện ích, khu dân cư đông đúc thì càng về gần trung tâm thành phố giá đất nông nghiệp cũng sẽ càng cao hơn. Ở những nơi mất khoảng 10 phút di chuyển về Nha Trang, giá đất trồng cây phù hợp quy hoạch chuyển đổi thổ cư sẽ có giá khoảng 3-5.000.000/m2. Giá đất lúa, đất rừng tương đối rẻ hơn nhiều vì khá khó chuyển đổi khi quỹ đất nông nghiệp, lâm nghiệp ở các xã vùng ven ngày càng thu hẹp lại và phải cải tạo, thi công hạ tầng khá nhiều nên sẽ rơi vào mức xấp xỉ 1.000.000/m2 .
Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở
Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp có một sự hạn chế nhất định, không phải mọi trường hợp đều được phép chuyển mục đích. Như đã nói ở trên, quy trình chuyển mục đích sử dụng đất từ trồng lúa lên thổ cư phải căn cứ vào quỹ đất trồng lúa của từng địa phương.
Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm /hàng năm lên đất thổ cư lại tương đối dễ hơn đất lúa. Chỉ cần mảnh đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết, hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết, hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
Tiền thuế chuyển đổi sẽ được tính theo:
Mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp đối với đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.
Hoặc: 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp nếu chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở.
Hạn mức đất ở cho mỗi hộ gia đình cũng sẽ được áp dụng trong trường hợp nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thu tiền sử dụng đất. Các trường chuyển mục đích sử dụng đất thì không bị giới hạn bởi hạn mức giao đất, tức có thể chuyển mục đích sử dụng sang đất ở trên 400m2, tuy nhiên theo quy định tại Thông tư 76/2014/TT-BTC thì phần đất vượt hạn mức sẽ nộp tiền sử dụng đất cao hơn so với phần diện tích đất trong hạn mức. UBND Tỉnh Khánh Hòa có quy định về việc tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất vượt hạn mức.
Các loại đất phổ biến khác
Trong nhóm đất phi nông nghiệp cũng có một số loại đất khác như đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm đất khu công nghiệp, đất thương mại dịch vụ. Đất sử dụng vào các mục đích giao thông, thủy lợi; đất có di tích lịch sử – văn hóa; đất danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng; đất khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải… gọi chung là đất được sử dụng vào mục đích công cộng. Ngoài ra còn có đất quốc phòng, an ninh; đất cơ sở tôn giáo; đất nghĩa trang; đất sông ngòi…
Đây là những loại đất đã được phê duyệt quy hoạch đặc biệt dựa theo đúng mục đích sử dụng thật sự của đất và theo chính sách phát triển của Tỉnh. Một số trường hợp đất sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ vẫn có thể chuyển nhượng bình thường, còn lại hầu hết các loại đất công cộng là thuộc quản lý của nhà nước.
(Còn tiếp)
Chuyên mục khác: CẨM NANG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN NHA TRANG
Như thường lệ, chúng tôi sẽ có bảng để bạn có thể để lại câu hỏi hoặc vấn đề cần giải đáp về các chủ đề liên quan đến thị trường Bất động sản Nha Trang 2018: Nên đầu tư gì? Ở đâu? Kiểm tra quy hoạch như thế nào? Hoặc các nhu cầu cần tư vấn Mua – Bán BĐS. Vui lòng điền rõ nhu cầu và chúng tôi sẽ gửi lại thông tin chi tiết theo yêu cầu của bạn. Xin cảm ơn!
[wpforms id=”5991″]
