Bất động sản Nha Trang hiện nay: Tôi nên mua gì?
Năm 2018 đã đi qua được gần 2/3 chặng đường. Đây là một năm từng được dự báo sẽ là sự bùng nổ của Bất động sản Nha Trang vì năm 2017 đã quá nóng sốt. Tuy vậy, không như dự đoán, thị trường Bất động sản Nha Trang 2018 đã làm cho nhiều người phải thất vọng. Giá đất Nha Trang không còn tăng đều khắp nơi như trước mà chỉ còn giới hạn lại ở một số khu vực và loại hình nhất định. Các nhà đầu tư cần cân nhắc thật kỹ nhiều điều trước khi quyết định mua bất kỳ một bất động sản nào ở Nha Trang tại thời điểm này.
Tình hình hiện nay
Từ đầu năm đến giờ, thị trường bất động sản Nha Trang chỉ nóng lên 2 lần. Lần đầu tiên vào khoảng sau Tết âm lịch, với sự tăng giá chưa bao giờ có của Mỹ Gia: Các lô đất đường nội bộ gói số 5, số 7 đã tăng từ 14 tr/m2 lên hơn 24 tr/m2. Hà Quang, VCN Phước Long lại tiếp tục sự tăng giá đó với mức giá trung bình trên 25 tr/m2 đã bị đẩy lên trên 35 tr/m2. Tuy vậy, cơn sốt chỉ kéo dài khoảng 2 tháng và điều chưa từng có đã xảy ra: Các lô đất nội bộ Mỹ Gia với mức giá 24 – 25 tr/m2 chỉ vài tháng trước đó, nay đã hạ chỉ còn 20 – 21 tr/m2. Sau đó, hiện tượng Nam Sông Cái lại tiếp tục, chỉ trong vài ngày giá đã tăng gấp đôi từ 6 lên đến 12 tr/m2, và ngay tuần sau các nhà đầu tư lại đồng loạt bán ra ở mức giá chỉ từ 9 – 10 tr/m2.
Lần thứ 2 là khi có thông tin đường Tỉnh lộ 3 Phước Đồng sẽ được nâng cấp và đấu nối với đường Quốc Lộ vào cuối năm nay, đất Phước Đồng đã trở nên loạn hơn bao giờ hết. Từ đất trồng cây lâu năm, sổ đỏ chung tự cắm mốc phân lô đến đất bị quy hoạch, đất rừng sản xuất cũng vẫn được giao dịch nhanh chóng trên thị trường. Và cũng giống như các dự án phía Tây thành phố, việc giao dịch đất Phước Đồng nhanh chóng được quản lý nghiêm ngặt hơn và thị trường cũng đã tương đối giảm nóng sốt.
Nhưng dấu mốc lớn nhất đánh dấu cho việc chững lại của thị trường chính là dự án sân bay Nha Trang. Đây là dự án lớn nhất, được đầu tư nhiều tiền nhất và đóng nhiều ý nghĩa quan trọng nhất trong sự phát triển chung về giao thông, kinh tế của cả thành phố. Trong năm 2017, giá đất dự án sân bay vẫn tăng đều, nhưng từ khi phân khu 2A được mở bán thì những điều ít ai ngờ đã xảy ra. Chỉ trong vài ngày ngắn ngủi mở bán với mức giá những lô liền kề từ 92 – 120 tr/m2, toàn bộ sản phẩm đã cháy sạch hàng. Cứ mỗi ngày trôi qua giá đất sân bay phân khu 2A lại tăng từ 200 – 500 triệu/lô. Rất nhiều nhà đầu tư và ngay cả môi giới cũng tham gia vào bằng hình thức đặt cọc sau đó sang cọc lại ngay.
Mặc dù chủ đầu tư Phúc Sơn đã có chính sách phải thanh toán đủ 40% giá trị hợp đồng mới được chính thức chuyển nhượng, nhưng cái nóng của thị trường đã tạo ra đủ các kiểu hợp đồng dân sự giữa các bên để tự chuyển nhượng với nhau mà không có sự chứng thực của văn phòng công chứng hay chủ đầu tư. Và ngay khi đến đợt thanh toán thứ 2 (30%) chỉ cách đợt 1 (10%) 1 tháng, hàng loạt nhà đầu tư đã phải bán đổ bán tháo đất nền sân bay vì không có khả năng thanh toán tiếp. Điều này đã dẫn đến sự sụp đổ về mức giá của dự án sân bay: Những lô đất được mở bán 1 tháng trước đó 92 tr/m2 và tăng lên gần 120 tr/m2 chỉ sau 2 tuần, nửa tháng sau đó đã hạ xuống còn 98 – 100 tr/m2. Và đến tận bây giờ, mức giá đỉnh của sân bay vẫn chưa được khôi phục mặc dù đã xấp xỉ 8 tháng trôi qua.
Những kiểu dự án căn hộ, bất động sản nghỉ dưỡng khác như Scenia Bay, Mường Thanh, Virgo, Napoleon Castle, City Central, Ocean Gate,… vẫn chỉ dừng lại ở mức giao dịch trung bình khá và thời gian lấp đầy giỏ hàng cũng khá lâu. Đất nền các dự án khác như Mipeco, Haborizon, VCN Phước Hải, An Bình Tân, Hoàng Phú Residence, Hoàng Long,… đa số đều nóng lên ở khoảng đầu năm và đã có chiều hướng giữ nguyên mức giá hoặc giảm nhẹ.
Thị trường Bất động sản Nha Trang cho đến nay nhìn vào có vẻ không còn quá nóng như trước. Nhiều người nghĩ rằng do cung vượt quá cầu, hoặc do mức giá quá cao không thể mua có lời được nữa. Thật ra điều này không phải là sai, nhưng cũng chưa đủ. Số lượng người muốn mua đất xây nhà vẫn rất nhiều và hàng ngày lượng khách hàng này vẫn đang liên tục tìm kiếm một thửa đất hợp ý. Số lượng người đang ở nhà thuê tìm cách mua trả góp 1 căn chung cư vẫn rất nhiều. Số lượng nhà đầu tư theo dõi các dự án mới để đầu tư từ đầu vẫn rất nhiều. Gần đây nhất, qua các câu chuyện của Hồ Vĩnh Hòa, Phúc Khánh 2, KN Paradise Cam Ranh mới thấy được rằng một số lượng lớn tiền mặt trên thị trường vẫn luôn luôn chờ sẵn để đổ vào Bất động sản Nha Trang bất cứ lúc nào, miễn sao sản phẩm được đánh giá cao.
Điển hình, trong những ngày đầu tháng 8 vừa qua, thị trường đón nhận sự xuất hiện của dự án HUD Building Nha Trang. Cách đây 1 năm, những dự án căn hộ thường không được giới đầu tư Nha Trang đón nhận nhiều như đất nền vì thanh khoản chậm, tỉ suất lợi nhuận không quá cao và nguồn cung đang dần tăng lên nhiều. Nhưng HUD Building xuất hiện trong một khoảng thời gian mà thị trường khá ảm đạm, “đói” dự án mới nên đã tạo được một sự chấn động. Hàng loạt các căn hộ đã được giới đầu tư mua hết ngay khi vừa được mở bán và ngay lập tức được bán lại với khoản chênh từ 200 – 400 triệu/căn.
Tôi nên làm gì?
Chứng khoán giảm mạnh, vàng ít tiềm năng, ngoại tệ tăng nhưng không được kinh doanh nên bất động sản vẫn là kênh đầu tư tiềm năng trong giai đoạn hiện nay. Nhưng các nhà đầu tư cần thận trọng và tính toán trước khi bỏ tiền ra đó là thay vì nghĩ mình sẽ được bao nhiêu, hãy nghĩ rằng nếu thị trường xấu đi thì mình sẽ còn gì để tính toán. Từ đó có những lựa chọn đầu tư vào phân khúc nào, với nhà đầu tư nào, tỉ lệ vay vốn bao nhiêu cho an toàn.
Trong tất cả các lĩnh vực kinh doanh bất động sản Nha Trang, một thị trường dường như cũng “loạn” không kém nhưng lại giữ được sự ổn định hơn và pháp lý an toàn hơn, cũng như rủi ro ít hơn và không phụ thuộc vào các chủ đầu tư dự án có lẽ là đất diện tích lớn, đất nền thổ cư phân lô sổ đỏ riêng, đa số tập trung ở phía Tây Nha Trang dọc theo tuyến đường Võ Nguyên Giáp và 23/10 với khoảng cách từ 4 – 10km đến trung tâm thành phố Nha Trang.
Nhờ chính sách cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất lúa, đất trồng cây lên đất thổ cư, nhiều nhà đầu tư đã mua được những thửa đất lớn với giá khá rẻ. Nếu phù hợp kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và một số tiêu chuẩn khác, những thửa đất này sẽ được chuyển mục đích sử dụng lên thổ cư. Sau đó các nhà đầu tư sẽ tiến hành chia thành nhiều thửa đất nhỏ phù hợp theo hình dáng của lô đất tổng, tách sổ đỏ riêng và bán với mức giá tương đối hợp lý cho người có thu nhập không cao. Thời gian di chuyển từ những lô đất này đến trung tâm thành phố khoảng 10 phút, mức giá trung bình đa số khoảng 500 – 700 triệu /lô với diện tích từ 70 – 100m2, có thể vay ngân hàng được trên 60% giá trị lô đất.
Là một nhà đầu tư, hẳn ai cũng muốn sản phẩm mình mua vào được bảo đảm về tính pháp lý, bán ra dễ dàng và có khả năng sinh lời tốt cũng như phù hợp với tài chính của mình. Quan trọng nhất trong thời điểm này, sản phẩm phải có một sự đảm bảo về khả năng sinh lời chứ không nên được trông chờ kiểu “hên xui” như trước. Ngày nay, nhà đầu tư đều ít nhiều có kiến thức, hiểu biết hơn xưa nên phải suy nghĩ kỹ càng trước khi quyết định mua đất, tránh chạy theo những cơn sốt cục bộ của thị trường rồi lại bị tắt ngay sau đó, dẫn đến hậu quả bị giam vốn, bỏ phí các cơ hội tốt hơn khác hoặc không có nhiều khả năng hồi phục về lâu dài. Những lý do các nhà đầu tư nên cân nhắc khi mua bất kỳ một bất động sản Nha Trang nào ở thời điểm hiện tại:
- Sự nâng cấp về mặt hành chính của phường /xã nơi có bất động sản muốn mua. Ví dụ: Khi một số xã thuộc huyện Diên Khánh sẽ được nâng cấp lên thành đơn vị phường và trực thuộc thành phố như Diên An, Diên Toàn, Diên Thạnh.
- Những nâng cấp về cơ sở hạ tầng, điện đường trường trạm, bê tông hóa nông thôn, nâng độ cao của các trục đường chính để tránh ngập lụt.
- Bất động sản nên nằm trong những khu dân cư lâu năm và cố định để khi giá đất có chững lại, những lô đất trên vẫn có khả năng bán ra cho đối tượng khách hàng định cư, là những người mua đất xây nhà, không phụ thuộc quá nhiều vào thị trường.
- Khả năng thanh khoản cao khi cần gấp. Nếu đầu tư một lô đất dự án ở thời điểm này, việc vay ngân hàng là một vấn đề khó với những dự án chưa hoàn chỉnh hạ tầng, pháp lý. Lượng tiền được vay cũng không được nhiều do mức giá hợp đồng của các dự án đã mở bán được vài năm là khá thấp. Nếu trường hợp xấu xảy ra bắt buộc phải bán cả miếng đất, đôi khi đó sẽ là một sự lãng phí vì ở một số dự án tốt, khả năng tăng giá nhiều trong tương lai là vẫn còn. Tuy nhiên, đối với đất xã phân lô hay đất diện tích lớn, nhà đầu tư hoàn toàn có thể vay nhiều hơn nhờ sổ đỏ hoặc được ngân hàng bảo lãnh, hoặc chỉ cần bán bớt một phần đất.
- Trong tất cả các con đường lớn đã và đang được thi công, có lẽ quan trọng nhất là 3 tuyến đường: Đại lộ Võ Nguyên Giáp rộng 60m nối Nha Trang – Diên Khánh; đường Vành đai 2 rộng 43m nối từ An Bình Tân đến ngã 3 đèo Rù Rỳ; đường Lê Duẩn rộng 66m nối Trần Phú – Lê Hồng Phong (đường băng sân bay cũ). Trong đó, đại lộ Võ Nguyên Giáp (hay còn được gọi là Cao Bá Quát – Cầu Lùng) là tuyến đường đã hoàn thiện và đi vào sử dụng, cũng như có ý nghĩa quan trọng trong việc thay thế đường 23/10. Quy hoạch xây dựng 2 bên trục đường Võ Nguyên Giáp cũng đồng bộ, đa số là các khu đô thị và các công trình công cộng. Đầu tư ở các trục đường nhánh đổ ra đại lộ Võ Nguyên Giáp là một sự lựa chọn đúng đắn bởi hạ tầng chất lượng cao và thời gian di chuyển về trung tâm thành phố nhanh hơn một số xã hiện hữu thuộc Nha Trang.
Đại lộ Võ Nguyên Giáp đã dư khả năng thay thế tuyến đường 23/10 hiện tại trong việc kết nối Nha Trang – Diên Khánh
Tất nhiên, về cách thức đầu tư mỗi người ai cũng có những nhận định và quan điểm khác nhau. Tuy nhiên, tại thời điểm này và về sau đi nữa, nhu cầu mua đất với mục đích sử dụng thật sự với mức giá thấp của người dân mới thật sự là một thị trường bền vững và an toàn cho các nhà đầu tư.
Để nhận được những thông tin mới nhất về quy hoạch nhà đất; những khu vực nên đầu tư, những dự án mới sắp được mở bán; những thay đổi về chính sách của nhà nước trong lĩnh vực bất động sản và tín dụng, vui lòng để lại thông tin vào bảng sau. Chúng tôi sẽ gửi những thông tin chuẩn xác và được chọn lọc nhất đến quý bạn đọc.
[wpforms id=”5991″ title=”false” description=”false”]
